Laut einer McKinsey-Studie von September 2025 müssen die Staaten rund um den Globus bis 2040 über 100 Billionen Dollar in ihre Infrastruktur investieren.¹ Die Finanzierung über Steuern oder Staatsschulden allein wird in vielen Fällen nicht ausreichen, um den Sanierungsstau aufzulösen und dringend notwendige neue Projekte anzugehen.

Die Lösung ist die Mobilisierung privaten Kapitals. Daraus ergeben sich auf Jahre enorme Wachstumschancen. Wir wollen in unserem aktuellen Interview Chancen, Risiken und besondere Eigenschaften von Investitionen in Infrastruktur mit einem echten Insider beleuchten. Michael Henn ist der Leiter Infrastrukturinvestments bei der Commerz Real. Er verfügt über 15 Jahre Erfahrung in Infrastruktur und Immobilientransaktionen und damit vorzügliche Einblicke in diese für Privatanleger relativ junge Anlageklasse.

Infrastruktur – sie ist das Rückgrat jeder modernen Volkswirtschaft und Voraussetzung für jedes Wachstum. Helfen Sie uns, diesen Riesenmarkt zu ordnen!

Infrastruktur ist in der Tat ein sehr diverses Feld. Viele Menschen denken dabei zuerst an Verkehrswege, das ist aber nur ein Aspekt. Infrastruktur umfasst all die grundlegenden Einrichtungen und Systeme, die für das Funktionieren einer Gesellschaft notwendig sind. Dazu gehören Schulen und Krankenhäuser ebenso wie Straßen und Schienen, Funkmasten oder Versorgungseinrichtungen für Strom, Wärme und Wasser. Ganz grob lassen sich die meisten Infrastrukturthemen in diese fünf Kategorien einordnen: Transport, Versorgung, Kommunikation, Soziales und Energie. Dabei ist jede dieser Kategorien in sich ebenfalls vielfältig.

In welchen Bereichen sehen Sie besondere Investitions- und Wachstumspotenziale?

Das kommt ganz auf den Markt und auf den Risikoappetit an. Unser Selbstverständnis bei der Commerz Real ist das eines strategischen Langfristinvestors. Wir agieren als Treuhänder unserer Anleger und fokussieren daher Investments mit stabilen Cashflows und hoher Planungssicherheit. Aus diesem Grund sind wir bisher besonders im Energiebereich stark engagiert, wo wir mit festen Einspeisetarifen und langfristigen Lieferverträgen mit Stromabnehmern arbeiten. 

Wir sehen aber auch großes Potenzial in anderen Bereichen, insbesondere in Deutschland. Hier wurde viele Jahre lang zu wenig investiert und der Aufholbedarf ist nun quer durch alle Bereiche sehr groß. Hinzu kommt ein signifikanter Investitionsbedarf durch die kommunale Energie- und Wärmewende. Gleichzeitig ist der Investmentmarkt abseits der Erneuerbaren Energien noch nicht vollständig entwickelt. Das wird aber nicht so bleiben, denn der Finanzierungsbedarf ist so immens, dass die Kommunen gar nicht anders können, als sich für Partnerschaften mit geeigneten Investoren zu öffnen. 

Laut aktueller Schätzungen benötigt Deutschland in den nächsten 15 Jahren 1,3 Billionen Euro für Infrastruktur.² Hier sehen wir ein Geschäftsfeld für uns, denn im Verbund mit der Commerzbank sind wir flächendeckend vernetzt und können öffentlichen Trägern passgenaue Lösungen anbieten, um ihre Infrastrukturprojekte zu realisieren. Die Finanzierung können wir über unsere Fonds bereitstellen oder auch über maßgeschneiderte Club-Deals oder Einzelmandate für professionelle Investoren.

Kommen Investoren ins Spiel, muss es um die Renditeperspektive gehen. Bei Mautbrücken ist das Geschäftsmodell einer Investition intuitiv verständlich, wie sieht es bei anderen Themen aus? Kann man Aussagen zur Profitabilität der verschiedenen Bereiche machen?

Infrastrukturinvestoren profitieren von langfristig geregelten Vergütungen für die Bereitstellung und Instandhaltung der Anlagegüter. Je nach Asset kann das unterschiedlich ausgestaltet sein. Bei öffentlichen Bauwerken wie Straßen und Brücken oder Schulen und Krankenhäusern läuft das üblicherweise im Rahmen öffentlich-privater Partnerschaften, sogenannte ÖPP. Der Investor erhält dann über die Lebensdauer der Anlage regelmäßige Erträge aus Mieteinnahmen, Verfügbarkeits- oder Nutzungsentgelten. 

Auch bei privaten Infrastrukturgütern erfolgt die Wertschöpfung über Nutzungsverträge mit meistens langer Laufzeit. Das Renditeniveau ist breit gefächert und hängt vom Risiko ab, das übernommen wird. Einrichtungen der sozialen Infrastruktur sind oftmals Immobilieninvestments mit einem öffentlichen Vertragspartner, was normalerweise ein hohes Maß an Sicherheit bietet. Hier sind BVI-Renditen von 3 bis 6 Prozent üblich. In den anderen Sektoren kommt es stark auf die Asset- und Deal-Struktur an. Am oberen Ende sind hier Renditen bis 14 Prozent erzielbar, allerdings verbunden mit den entsprechenden Risiken.

Wie können Investoren von diesen Trends profitieren?

Es geht darum, die richtigen Projekte und den passenden Zugang zu finden. Der Investmentmarkt ist komplex, was sowohl der Vielfalt der Assetklasse geschuldet ist als auch dem Umstand, dass wir es oftmals mit regulierten Sektoren zu tun haben. Deshalb sind ein starkes Netzwerk in den Zielmärkten und ein tiefgehendes Verständnis der ökonomischen und regulatorischen Rahmenbedingungen elementar. Selbstverständlich muss man ab dem Zeitpunkt, in dem ein Asset wirklich attraktiv erscheint, auch Fachexperten für den Investitionsgegenstand dazuholen. Der Aufwand lohnt sich allerdings: Infrastrukturinvestments bieten im Sachwertespektrum die Aussicht auf vergleichsweise hohe Renditen bei begrenzter Schwankungsbreite. Zudem korrelieren sie kaum mit anderen Assetklassen.

Sie stehen für den Weg der Investition über direkte Beteiligungen in einzelne oder in der Fondslösung gebündelte Infrastrukturinvestments. Was ist dabei zu berücksichtigen?

Die ersten Solarfonds der Commerz Real wurden vor rund 20 Jahren aufgelegt. Das waren geschlossene Fonds für Privatanleger, die in einzelne Photovoltaikparks investiert haben. Heute sehen wir geschlossene Produkte vornehmlich bei professionellen Anlegern in Form von Club-Deals oder Einzelmandaten. Für private und semiprofessionelle Anleger gibt es über den europäischen Regulierungsrahmen des ELTIF – European Long-Term Investment Fund – inzwischen die Möglichkeit, breit diversifiziert in Sachwerte 
unter anderem im Bereich der Infrastruktur zu investieren. Oftmals bieten diese Fonds eine vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit und damit mehr Flexibilität als geschlossene Fonds. 

Wichtig dabei: Der ELTIF ist nur der Rahmen, in welchem unterschiedliche Fondsstrategien möglich sind, von Infrastruktur über Private Equity bis Private Debt. Anleger sollten daher genau hinschauen und sich beraten lassen, ob das Produkt zu ihnen passt. Infrastruktur sollte – wie Sachwerte allgemein – immer nur eine Beimischung in einem breit gestreuten Portfolio sein.

Infrastrukturinvestitionen sind oft sehr großvolumig. Wie geht man als einzelne Gesellschaft oder Fonds mit den Themen Risikosteuerung und -streuung um?

Das Ziel ist immer, Risiken so weit wie möglich abzusichern, sowohl auf Ebene des einzelnen Assets als auch mit Blick auf das Gesamtportfolio. Diversifikation ist dabei ein wichtiges Thema. Wenn ein Fonds 45 Assets im Portfolio hat und eines bekommt Probleme, lässt sich das besser abfedern als bei einem kleineren Portfolio. Gerade in der Aufbauphase eines Fonds ist es daher zentral, bei der Asset-Auswahl defensiv vorzugehen. Auch Minderheitsbeteiligungen können ein Weg sein, um an großvolumigen Assets zu partizipieren.

Was würden Sie bei der Bundesregierung gerne hinterlegen bezüglich Genehmigung und Umsetzung von Infrastrukturprojekten?

Wir brauchen verlässliche und langfristige Regeln, denn Investoren denken in Zeiträumen von 20 bis teils über 30 Jahren. Zudem müssen die Planungs- und Genehmigungsprozesse beschleunigt werden. Ein schneller, transparenter Prozess schafft Vertrauen und damit Investitionsbereitschaft. Die Energie- und Wärmewende ist eine Generationenaufgabe. Und sie gelingt nur gemeinsam: im Schulterschluss zwischen Kommunen, Wirtschaft und privaten Investoren. So wird aus der Vision einer klimaneutralen Zukunft Schritt für Schritt Realität.